対象財産に自宅などの不動産がある場合の財産分与について解説します

離婚を決意し、新しい人生へと踏み出そうとするとき、多くの方が直面するのが「お金」に関する不安です。

「このまま家に住み続けることはできるのだろうか……」「住宅ローンが残っている家はどう分ければいい？」

財産分与は、単に夫婦の財産を分ける作業ではありません。あなたがこれまで築いてきた生活を正当に評価し、「これからの自立」を支える大切な基盤を作るプロセスです。

本コラムでは、後悔しない再出発のために、財産分与について解説したうえで、対象財産に自宅などの不動産がある場合の財産分与の方法等について弁護士の視点で分かりやすく解説します。

財産分与とは

財産分与とは、離婚に際して、夫婦の一方がもう一方に対して、婚姻中に築いた財産を分配することをいいます。財産分与の割合は、原則として2分の1です。

離婚の際に、夫婦の一方は、もう一方に対して、財産の分与を請求することができ、当事者間では話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができます。

また、財産分与に関する話し合いをせずに離婚してしまった場合、今までは離婚後2年以内であれば財産分与の請求をすることができるとされていましたが、令和8年4月1日の民法改正によって、令和8年4月1日以降に離婚した場合、離婚後5年以内であれば財産分与を請求することができるようになりました（民法768条2項）。

令和8年4月1日以前に離婚した場合は、従前どおり、離婚後2年以内に財産分与を請求しなければならないので注意が必要です。

また、財産分与の基準時は、別居が離婚に先行している場合別居時に存在していた財産、別居が先行していない場合離婚時に存在していた財産が、財産分与の対象財産となります。

財産分与の対象となる財産

財産分与の対象は、夫婦が婚姻中に協力して得た財産です（民法768条3項）。

実務上、婚姻後、夫婦生活の中で得られた財産は夫婦二人の協力で得られた財産であるから、その名義にかかわらず、これを夫婦で分与するものと考えられています。よって、夫婦の共同生活中に形成された財産は、夫婦の一方名義の財産であっても、実質的には夫婦の協力で形成された財産であるといえ、財産分与の対象になります。

婚姻中に購入した自宅などの不動産についても財産分与の対象財産となります。自宅の名義が夫名義であっても、財産分与が夫婦2人で築き上げた財産を分け合うものですので、自宅が夫婦で築いた財産なのであれば、当然に財産分与の対象となります。

財産分与の対象とならない財産

反対に以下のような財産は、財産分与の対象となりません。

特有財産

特有財産とは、夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産であり、夫婦の一方が単独で有する財産のことをいいます（民法762条1項）。

すなわち、婚姻前から有している預貯金、婚姻中に相続や贈与で得た不動産などの財産については、原則、特有財産に当たり、財産分与の対象とはなりません。

他方で、夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、夫婦の共有財産財産と推定されます（民法762条2項）。そのため、特有財産については、当該財産が特有財産であることを主張する側が立証責任を負います。つまり、特有財産と主張する側が、当該財産が特有財産であることを証明できない限り、その財産は夫婦の共有財産とみなされ、財産分与の対象財産ということになります。

親から不動産をもらった場合

自分の両親から不動産を贈与や相続し引き継いだ場合には、その不動産は夫婦で築き上げた財産には当たらず、特有財産となり財産分与の対象とはなりません。

親の所有する土地上に自宅を建てた場合

親の所有する土地上に夫婦で自宅を建てた場合、財産分与の対象となるのは自宅である建物のみであって、土地は財産分与の対象となりません。この場合、離婚後に自宅をどうするのか問題となることが多いです。

親に不動産の購入代金の一部を支払ってもらった場合

親が、自宅の購入代金の頭金の一部を負担してくれているケースもあると思います。このような場合、不動産の一部に特有財産部分があると認められることが多いです。もっともこの場合、親に支払ってもらった金額全額が対象となるわけではないことに注意が必要です。

すなわち、特有財産部分の割合で計算します。

• 不動産の購入代金が3000万円
• 両親に頭金600万円の援助を受けた
• 売却代金から住宅ローンの残額と売却の諸費用を除いた売却利益が1000万円

このようなケース場合、3000万円のうち600万円部分、すなわち自宅の5分の1が特有財産部分となりますので200万円（売却利益1000万円の5分の1）が特有財産部分となります。そこで特有財産を除いた部分である（1000万円－200万円＝）800万円を二人で２分の１である400万円ずつ分けることになります。よって、合計600万円を財産分与として取得することができます。

財産分与における不動産の価値

実務上、財産分与の際、不動産の価値は、時価で計算しています。固定資産評価額は、時価よりも低いケースがほとんどですので、不動産鑑定士に査定してもらったり、不動産業者に査定を取ってもらい正確な時価を算定しています。

不動産の財産分与

自宅の財産分与については、まず自宅を夫婦のどちらが取得するのか、もしくは売却するのかを選択します。

自宅を夫婦で共有し続けるという選択肢もありますが、離婚後に元夫婦がマンションの管理費等の分担について協議することは艱難であると考えられるため、共有は避けるべきでしょう。

自宅を売却する場合、その売却代金から売却にかかった諸費用を差し引いた金額を2分の1ずつ分配するということになります。

この場合、多くのケースで住宅ローンの支払が残っていることが多いです。財産分与において住宅ローンというような負債の扱いはどうなるでしょうか。

学説では、財産分与は、離婚時ないし婚姻関係破綻時に存在する財産を清算する制度であるため、債務を財産分与の対象とするものではないと広く考えられています。

もっとも、実務上、夫婦や子どもの共同生活に必要な負債は、夫婦それぞれが連帯して責任を負うことが実質的な公平に資すると考えられています。そのため、積極財産（財産価値がプラスの財産のことです）がある場合、積極財産形成のために負担した債務（自宅の場合、住宅ローン）については、これを積極財産から控除することで考慮しています。

そのため、実務上、住宅ローンが残っている場合、住宅ローンより不動産の評価額が上回っている場合（アンダーローン）、それらを差し引いて残った財産を2分の1ずつ分けることになります。他方で、不動産の評価額より住宅ローンが上回っている場合（オーバーローンの場合）には、財産分与は行わないことになります。

夫婦いずれかが不動産を取得する場合の財産分与の方法と問題点

自宅を売却せず、夫婦のどちらかが取得する場合の財産分与において、以下の場合に分けそれぞれの問題点について解説します。

夫が取得する場合

・夫が単独名義の場合

夫が単独名義で所有していて、離婚後もその自宅を取得する場合、不動産の評価額を算定し、その2分の1の金額を妻に支払う若しくはその金額分財産分与を多く渡すということになります。

また、不動産がオーバーローンである場合には、財産分与は発生せず、そのまま夫が自宅に住み続け住宅ローンを支払い続けるということになります。

不動産の評価額で当事者間に争いが起きている場合、実務上、双方が査定を出し合いその中間を取るといった方法が用いられています。

この場合、住宅ローンの連帯保証人が要る場合には注意が必要です。夫が住宅ローンの支払いを遅滞すると、連帯保証人である妻やその親族に請求がいってしまうおそれがあります。

・夫婦共有名義の場合

夫婦の共有名義となっている場合、妻から夫への持分の譲渡の手続きが必要となります。

妻が取得する場合

・夫単独名義の場合

清算の方法については、夫が取得する場合と同様です。

問題となるのは、不動産を取得する場合、今後住宅ローンを妻側で支払っていく必要がありますが、銀行等の住宅ローンの債権者が債務者を夫から妻へ変更することを通常認めていないということです。

このような問題に対して、実務上、夫にローンの一部を引き受けてもらったり、夫が自宅を取得したうえで、妻に自宅を賃貸借するといった方法が取られていることもあります。

まとめ

• 財産分与とは、離婚に際して、夫婦の一方がもう一方に対して、婚姻中に築いた財産を分配することをいう。
• 離婚時に財産分与の取り決めをしていなくとも、令和8年4月1日以降に離婚した場合には5年間、それ以前に離婚した場合には2年間財産分与の請求をすることができる。
• 特有財産（夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産であり、夫婦の一方が単独で有する財産）や、別居後に取得した財産については財産分与の対象とはならない。
• 特有財産について、当該財産を特有財産と主張する側が、特有財産であることを証明できない限り、その財産は夫婦の共有財産とみなされ、財産分与の対象財産となる。
• 親から譲り受けた不動産などは特有財産として財産分与の対象とならない。
• 財産分与の対象財産は、夫婦関係における経済的な協力関係が終了した時点の財産（別居が離婚に先行している場合別居時、別居していない場合離婚時）である。
• 財産分与の対象財産の評価の基準時は、原則、財産分与請求権が行使された時点となる。
• 住宅ローンが残っている場合、住宅ローンより不動産の評価額が上回っている場合（アンダーローン）、それらを差し引いて残った財産を2分の1ずつ分ける。
• 不動産の評価額より住宅ローンが上回っている場合（オーバーローンの場合）には、財産分与は行わない。